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业委会欲炒掉物业自管引发“内战”事发南宁文华园小区,部分业主支持业委会做法,部分业主则质疑业委会的管理能力

来源:南国今报 2018-11-02 16:01  

上个月业主投票现场的标语还在,但投票已中止。

今报记者李俭芹实习生陈丽萍文/图

11月1日,是南宁市文华园小区业委会对外宣布将“老管家”清理出该小区的日子,但没能成功。因为业主内部意见分歧太大,一部分业主坚决支持业委会的做法,要求将合同已经到期的物业清理出去,由小区业委会自管小区,但一部分业主强烈反对这种自管的做法,并对业委会的工作程序及自管能力等提出质疑。

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到期的合同成“导火索”

文华园小区于2001年交付使用,有2000多户业主,2005年就成立了首届业委会,今年1月份,第四届业委会产生。在2013年,第三届业委会与当时的“管家”——南宁市国凯物业服务有限责任公司(以下简称“国凯物业”)签订了三年的服务合同,并且约定,该合同期满时,甲方(业委会)没有将续聘或解聘乙方(国凯物业)的意见通知乙方,且没有选聘新的物业管理企业或者决定自行管理的,如乙方继续管理,则视为此合同自动延续,直至甲方或新的物业管理者接管。

今年6月,小区业委会向国凯物业发出了《关于终止物业合同的通知函》,并向业主公告了此事。业委会随后开始筹备业主大会,拟表决重新选聘物业公司、业委会自管小区等多个事项。国凯物业参与了新一轮的投标,同时,将小区业委会起诉到法院,认为业委会未召开业主大会便做出终止合同的做法不合法。记者看到,西乡塘区人民法院已经受理了该案,并定于今年12月开庭审理。

但是尚未等到开庭,小区的矛盾就爆发了。业委会向国凯物业一连发了几道通知,并规定了过渡时限,要求物业公司10月31日前离场。业委会认为,“合同很明确,小区现在由业委会接管,符合终止合同的条件”,于是在11月1日发起了强行清场行动。但该行动遭到了部分业主的强烈反对,最终未能成功。

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被中止的业主投票引发争议

10月8日至22日,业委会在小区内公开设置了投票点和宣传点,鼓励业主参与表决。但在开始投票后的第十天,业委会中止了这次业主表决,将票箱进行封存。截至中止投票时,共计有408户业主参与了投票,参与表决的人数不足全体业主的20%。11月1日,业委会主任陪同业委会律师向记者讲述了原因,称在投票期间,遭遇国凯物业及部分业主的破坏,导致业主不能积极参与其中,最终因考虑到志愿者及业委会人员的人身安全等因素,业委会中止了投票,并向相关部门备案。

对于投票中止的情况,物业公司认为这是因为业委会的做法不得民心,支持者甚少,就算投票结束,也是一个不如其意的结果,于是便中止了这次投票。物业负责人表示,如果业主大会表决结果显示,要求物业公司离开,他们没有半点质疑,但是现在业主投票以失败告终,业委会却要求公司按照业委会的通知清场,他认为这不合法。

1日当天,西乡塘政府多个部门及警方都来到了文华园小区。西乡塘街道办相关负责人谈了两点意见:一是他认为合同到期,但有自动延续条款,在业委会提出终止合同的要求后,物业公司已经通过司法途径来起诉,且法院已经受理,说明这是一起合同纠纷,双方可以法院的判决为准;二是通过业主大会来投票表决业主是否愿意延续这份合同,是否同意由业委会来自管,这也是合法途径,“依法依规地进行业主自管肯定没有问题,不能过激”。

对于业主投票中止的情况,该负责人称,这是业委会自行决定后才向有关部门报备的,对于业主大会期间是否发生破坏等情况,需要调查,在举行投票期间,警方和街道办等都在监督和维护治安,对于各方的矛盾,他们建议友好协商。

广西民族大学法学教授蒋鸣湄多年来研究小区治理问题。对于中止的业主投票,她表示,是否自管是小区管理中的重大问题,应当通过业主大会来决议。业主投票的突然中止,不管是什么原因造成的,都不能视为通过了决议。因此她建议,如果对业主大会召开过程有异议,可以重新组织。

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业委会欲自管小区引发部分业主反对

业委会负责人表示,在组织清场前,他们已经做好了自管的准备工作,并与其他的保洁、保安、维修等专业队伍谈好了合作。他们打算在接管后,在没有物业公司破坏的情况下,再组织业主大会。同时,如果自管得好,便继续自管,如果自管不好,就通过业主大会选聘物业公司,届时国凯物业如果获得认可,也可以再次进驻小区。

对于该说法,部分业主不认同,并在现场提出强烈反对意见。业主张先生表示,专业的事情应当由专业的人来做,他们小区是一个建筑面积达到23万平方米的小区,管理谈何容易,业委会主要的职责是监督物业公司做好服务,而不是自己来自管,“既当运动员,又当裁判员”。业主黄女士称,当初在这届业委会选举时,她投了赞成票,就是因为业委会提出的改善小区环境的承诺让她动心,但第四届业委会上任以来,并未能很好兑现承诺。作为当初的支持者,她开始怀疑这届业委会的工作能力,所以反对自管,“如果觉得现在的物业公司管得不好,可以举行业主大会,引进新的物业公司来管理”。

此外,有业主对本届业委会的做法提出质疑。业主覃女士称,她作为一名业主,对小区事务发表自己的看法是法律赋予自己的权利,但是却遭到业委会的围攻,并将她的个人照片发到500人的大群里进行攻击。她认为,业委会应当无私心,敞开胸怀接受业主的建议和批评,并不断改进。

对此,蒋鸣湄说,业委会的工作非常复杂和辛苦,应当得到业主的认可和尊重,但是,业主自管的基础是业主之间达成共识。她分析称,在该事件中,有明确表达反对意见的业主,还有大部分是沉默的业主,沉默的业主是什么想法呢?可能很多业主最大的心愿是家门口能够安静一点。这么多年平静的生活将被自管打破,很多人可能抱有疑虑。在这个时候,业委会如果想自管,应当争取业主更多的信任。另外,她提醒,现在物业公司在管理中存在瑕疵,因此被业主挑剔,在自管后,同样可能存在瑕疵,又该如何应对呢?这也是业委会如要自管必须要考虑的问题。

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